Вопросы и ответы

Добрый день!

Программа капитального ремонта общего имущества МКД по Орловской области размещена в разделе "Законодательство". Список домов находится в приложении 4. Также эта информация продублирована на главной странице сайта.

http://orelkapremont.ru/docs/prilojenie%204%20k%20Programme.xls

Что касается указанных Вами адресов:

г.Мценск, ул. Тургенева д.94 планируемый срок проведения капремонта - 2040-2044 г,

г.Мценск, ул. Тургенева д.83 - 2020-2024 г.

Корректно ответить на данный вопрос не представляется возможным т.к. не указан адрес дома. С программой капремонта Вы можете ознакомиться на нашем сайте в разделе "Законодательство", приложение 4.

или непосредственно по ссылке http://orelkapremont.ru/docs/prilojenie%204%20k%20Programme.xls

В соответствии с условиями раздела 3 Областной адресной программы «Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах на территории Орловской области» в установленные предельные сроки запланировано проведение комплексного капитального ремонта, т.е. по всем видам работ, перечень которых утвержден в установленном порядке (ст. 167, 174 ЖК РФ).

Однако, в случае формирования фонда капитального ремонта на специальном счете, в соответствии со статьей 170 ЖК РФ, собственники могут самостоятельно определять сроки проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме. Главное, чтобы в итоге капитальный ремонт был проведен не позднее планируемых сроков, установленных региональной программой капитального ремонта по конкретному дому. 

Кроме того, собственники вправе организовать досрочное проведение работ по капитальному ремонту общего имущества не привлекая бюджетные средства или средства регионального оператора. В этом случае, при соблюдении условий ч. 4 ст. 181 ЖК РФ, израсходованные средства могут быть зачтены в счет исполнения на будущий период обязательств по уплате взносов на капитальный ремонт собственниками помещений в многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора.

Информация для формирования адресного перечня программы представлялась органами местного самоуправления (администрацией города Орла) в Департамент строительства, транспорта и жилищно-коммунального хозяйства Орловской области. В Вашем случае необходимо письменно обратиться в орган местного самоуправления с целью проверки сведений о многоквартирном доме по указанному Вами адресу и последующего решения вопроса о внесении изменений в региональную программу капитального ремонта. Программа подлежит актуализации не реже одного раза в год.

Для выбора специального счета необходимо провести общее собрание собственников, на котором 2/3 голосов всех собственников многоквартирного дома принять решение о выборе способа формирования фонда капремонта на специальном счете. Необходимая информация для проведения такого собрания имеется в Методических рекомендациях, размещенных на нашем сайте. Там же размещены примерные формы документов для проведения общего собрания. Протокол общего собрания необходимо в срок до 10 июля 2014 года доставить в наш Фонд. Предварительно уточнить вопросы по заполнению протокола общего собрания и иные вопросы, касающиеся специального счета можно по телефону 54-27-57.

В настоящий момент нормативным правовым актом Орловской области правило о невключении домов в которых имеется менее чем 3 квартиры не установлено. Адресный перечень формировался на основании сведений, представлявшихся органами местного самоуправления. В программу должны быть включены все многоквартирные дома на территории Орловской области не признанные в установленном порядке аварийными.

Дополнительно сообщаем Вам, что согласно пункту 6 постановления Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» признаком многоквартирного дома является совокупность двух и более квартир. Квартирой, согласно статье 16 Жилищного кодекса Российской Федерации, признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. Согласно статье 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации к жилым домам блокированной застройки относятся жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования. В связи с тем, что дома блокированной застройки не имеют в своем составе квартир, они не могут быть отнесены к многоквартирным домам.

Таким образом, дом в котором имеется 2 квартиры не всегда является многоквартирным, так как в нем могут отсутствовать помещения общего пользования.

Вам необходимо обратиться в территориальные органы местного самоуправления. а основании данных, представляемых органами местного самоуправления программа капитального ремонта, подлежащая актуализации не реже 1 раза в год, будет откорректирована.

Исходя из положений Жилищного Кодекса РФ вопрос об изготовлении и доставке квитанций решается общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме. В Орловской области в соответствии с Законом от 28 июня 2013 года № 1498-ОЗ «Об отдельных правоотношениях в сфере организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Орловской области» платежный документ представляется владельцем специального счета, т.е. ТСЖ, ЖСК или Региональным оператором. Источнике финансирования изготовления и доставки квитанции не определен и в настоящее время решается Правительством Орловской области.

В Орловской области на текущий момент минимальный размер фондов капитального ремонта в отношении многоквартирных домов, собственники помещений в которых формируют указанные фонды на специальных счетах, законом не установлен.

Для целей проведения капитального ремонта многоквартирного дома заказчиком будет организована разработка проектно-сметной документации (далее ПСД), которая изготавливается специализированной организацией не только с использованием технической документации, но и по результатам технического обследования объекта ремонта. Наличие технической документации (паспорта) не является обязательным условием при разработке ПСД. (Инструкция о составе, порядке разработки, согласования и утверждения проектно-сметной документации на капитальный ремонт жилых зданий (МДС 13-1.99), утвержденная постановлением Госстроя России от 17 декабря 1999 года N 79)

В соответствии со ст. 189 ЖК РФ в адрес собственников не позднее чем за 6 месяцев до года, в котором запланировано проведение капитального ремонта, направляются предложения  о сроке начала капитального ремонта, необходимом перечне и об объеме услуг и (или) работ, их стоимости, о порядке и об источниках финансирования капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме и другие предложения, связанные с проведением такого капитального ремонта. Собственники в течение трех месяцев на общем собрании обязаны рассмотреть и утвердить перечень работ по капитальному ремонту, источники финансирования капитального ремонта, сроки проведения работ, смету расходов на капитальный ремонт и уполномочить своего представителя на участие в приемке выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе на подписание соответствующих актов.

В случае бездействия собственников, по истечении указанного выше срока, орган местного самоуправления принимает решение о проведении такого капитального ремонта Вашего многоквартирного дома в соответствии с региональной программой капитального ремонта и предложениями регионального оператора.

В случае формирования фонда капитального ремонта многоквартирного дома на счете регионального оператора выбор подрядной организации для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме осуществляется НО «РФКР» в порядке, устанавливаемом нормативным правовым актом Орловской области.

В случае формирования фонда капитального ремонта на специальном счете, вопрос выбора подрядной организации рассматривается общим собранием собственников, при этом не позднее чем за 6 месяцев до наступления года, в течение которого должен быть проведен капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с региональной программой капитального ремонта, Управляющая или обслуживающая организация, представляет таким собственникам предложения о сроке начала капитального ремонта, необходимом перечне и об объеме услуг и (или) работ, их стоимости, о порядке и об источниках финансирования капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме и другие предложения, связанные с проведением такого капитального ремонта.

Планы работ на 2014 год формируются органами местного самоуправления в соответствии требованиями постановления Правительства Орловской области  от 25 апреля 2014 года № 96 «О порядке утверждения краткосрочных планов реализации региональной программы капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов на территории Орловской области». Для уточнения поставленных Вами вопросов рекомендуем обратиться в администрацию Вашего муниципального образования. Сводный краткосрочный план капитального ремонта многоквартирных домов Орловской области после его утверждения будет размещен на сайте некоммерческой организации «Региональный фонд капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории Орловской области».

1. Собственники рассматривают предложения управляющей компании на общем собрании. Сбор дополнительных денежных средств осуществляется в соответствии с решением общего собрания, если его не было, то сбор - неправомерен.

2. Работы по капитальному ремонту многоквартирного дома проводятся за счет средств собственников помещений в МКД на основании решения общего собрания. Оплата осуществляется пропорционально площади помещений в доме.

3. Работы по капитальному ремонту вправе проводить любая подрядная организация или индивидуальный предприниматель, имеющие при необходимости допуск на соответствующие виды работ. Управляющая компания как правило выступает в роли организатора проведения данных работ, о чем с ней заключается соответствующий договор, либо данные функции могут быть уже перечислены в действующем договоре управления.

4. При отнесении работ к текущему или капитальному ремонту можно руководствоваться утвержденным постановлением Госстроя "Методическим пособием по содержанию и ремонту жилищного фонда. МДК 2-04.2004" и Методическими рекомендациями по формированию состава работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, финансируемых за счет средств, предусмотренных Федеральным законом от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" (утв. Госкорпорацией "Фонд содействия реформированию ЖКХ" 15.02.2013)

5. Средства, уплачиваемые жильцами по ежемесячной квитанции за содержание и ремонт жилого помещения перечисляются в управляющую компанию или организацию, оказывающую соответствующие услуги в зависимости от выбранного и реализуемого способа управления многоквартирным домом.

Дополнительно указываем, что в соответствии с требованиями ст. 158 ЖК РФ «часть 1. Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения, взносов на капитальный ремонт. Часть 3. Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме.»

Собственники помещений в многоквартирном доме, несвоевременно и (или) не полностью уплатившие взносы на капитальный ремонт, обязаны уплатить в фонд капитального ремонта проценты в размере, установленном в порядке, предусмотренном частью 14 статьи 155 ЖК РФ. Уплата указанных процентов осуществляется в порядке, установленном для уплаты взносов на капитальный ремонт.

 В случае, если до наступления установленного региональной программой капитального ремонта срока проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме были выполнены отдельные работы по капитальному ремонту общего имущества в данном многоквартирном доме, предусмотренные региональной программой капитального ремонта, оплата этих работ была осуществлена без использования бюджетных средств и средств регионального оператора и при этом в порядке установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме повторное выполнение этих работ в срок, установленный региональной программой капитального ремонта, не требуется, средства в размере, равном стоимости этих работ, но не свыше чем размер предельной стоимости этих работ, определенный в соответствии с частью 4 статьи 190 Жилищного Кодекса РФ, засчитываются в порядке, установленном законом субъекта Российской Федерации, в счет исполнения на будущий период обязательств по уплате взносов на капитальный ремонт собственниками помещений в многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора.

Вариант открытия специального счета региональным оператором для Вашего дома существует.

Выбор способа формирования фонда капитального ремонта не зависит от реализуемого способа управления многоквартирным домом. В Вашем случае на общем собрании в качестве способа формирования фонда капитального ремонта должен быть определен специальный счет. В качестве владельца специального счета собранием определяется региональный оператор, который в отношении специального счета выполняет те же функции, что и создаваемое ТСЖ.

Обращаем Ваше внимание, что в соответствии со ст. 170 ЖК РФ в случае, если собственники помещений в многоквартирном доме в качестве способа формирования фонда капитального ремонта выбрали формирование его на специальном счете, решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть определены:

1) размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт, который не должен быть менее чем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, установленный нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации;

2) перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме в составе не менее чем состав перечня таких услуг и (или) работ, предусмотренный региональной программой капитального ремонта;

3) сроки проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, которые не могут быть позднее планируемых сроков, установленных региональной программой капитального ремонта;

4) владелец специального счета;

5) кредитная организация, в которой будет открыт специальный счет. Если владельцем специального счета определен региональный оператор, выбранная собственниками помещений в многоквартирном доме кредитная организация должна осуществлять деятельность по открытию и ведению специальных счетов на территории соответствующего субъекта Российской Федерации. В случае, если собственники помещений в многоквартирном доме не выбрали кредитную организацию, в которой будет открыт специальный счет, или эта кредитная организация не соответствует требованиям, указанным в настоящем пункте и части 2 статьи 176 настоящего Кодекса, вопрос о выборе кредитной организации, в которой будет открыт специальный счет, считается переданным на усмотрение регионального оператора.

В соответствии с ч. 2 ст. 169 ЖК РФ взносы на капитальный ремонт не уплачиваются собственниками помещений в многоквартирном доме, признанном в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийным и подлежащим сносу.

Таким образом, плата за капитальный ремонт с собственников помещений в аварийных домах взиматься не будет.

Исходя из норм действующего жилищного и гражданского законодательства, каждый собственник помещения осуществляет свои права самостоятельно или через представителей (по доверенности или через законных представителей несовершеннолетних). Каждый собственник располагает голосами, которые пропорциональны его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (ст. 48 ЖК РФ), 1 бюллетень заполняется на 1 собственника.

Краткосрочный план на 2015 год утверждается органами местного самоуправления и органами государственной власти в порядке установленном постановлением Правительства Орловской области от 25.04.2014 N 96 "О Порядке утверждения краткосрочных планов реализации региональной программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории Орловской области". В соответствии с данным правовым актом представление от собственников пакетов документов не требуется.

Если до 10 июля 2014 года решение о выборе способа формирования фонда капитального ремонта не будет принято на общем собрании и реализовано, то орган местного самоуправления своим решением для таких домов определяет способом формирования фонда – счет регионального оператора.

Проект договора о формировании фонда капитального ремонта и организации его проведения размещен на нашем сайте в разделе «Информация для собственников»

Перечень услуг и работ по капитальному ремонту, которые могут выполняться за счет средств фонда капитального ремонта, сформированного исходя из минимального размера взноса, указан в ст. 11 Закона Орловской области 28 июня 2013 года № 1498-ОЗ «Об отдельных правоотношениях в сфере организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Орловской области» (тем самым в тариф 6,20 как Вы говорите «входит») :

1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;

2) ремонт или замену лифтового оборудовании, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;

3) ремонт крыши;

4) переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую крышу;

5) устройство выходов на кровлю;

6) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;

7) ремонт и утепление фасада;

8) ремонт фундамента многоквартирного дома;

9) установку коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа);

10) разработку проектной документации (в случае если подготовка проектной документации необходима в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности);

11) услуги по строительному контролю;

12) проверку достоверности сметной стоимости выполняемых работ, в случае если проектная документация разрабатывалась в объеме сметы;

13) ремонт выгребных ям, туалетов, входящих в состав общего имущества многоквартирного дома;

14) ремонт котельных, относящихся к общему имуществу многоквартирного дома.";

Большинством в 2/3 от общего числа голосов принимаются решения по конкретным вопросам повестки дня общего собрания собственников :

1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта;

2) принятие решений о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, размере взноса на капитальный ремонт в части превышения его размера над установленным минимальным размером взноса на капитальный ремонт, минимальном размере фонда капитального ремонта в части превышения его размера над установленным минимальным размером фонда капитального ремонта (в случае, если законом субъекта Российской Федерации установлен минимальный размер фонда капитального ремонта), выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета и совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете;

3) принятие решений о получении товариществом собственников жилья либо жилищно-строительным кооперативом, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, управляющей организацией и при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме лицом, уполномоченным решением общего собрания таких собственников, кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, об определении существенных условий кредитного договора или договора займа, о получении данными лицами гарантии, поручительства по этим кредиту или займу и об условиях получения указанных гарантии, поручительства, а также о погашении за счет фонда капитального ремонта кредита или займа, использованных на оплату расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, и об уплате процентов за пользование данными кредитом или займом, оплате за счет фонда капитального ремонта расходов на получение указанных гарантии, поручительства;

4) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

5) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;

6) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания;

Таким образом, остальные вопросы кроме перечисленных выше, в том числе и вопрос о выборе кредитной организации решается большинством голосов от числа голосов, принимающих участие в собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

Обращаем Ваше внимание на формулировки ст. 46 ЖК РФ: «2/3 от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме» и «большинством голосов от числа голосов, принимающих участие в собрании собственников помещений в многоквартирном доме».  В первом случае при подсчете голосов, учитываются голоса собственников помещений многоквартирного дома, отсутствующих на собрании, во втором – достаточно  большинства от присутствующих.

Напоминаем Вам, что время работы регионального оператора Орловской области с понедельника по пятницу с 8 часов 30 мин. до 17 часов 30 минут, перерыв с 13 до 14 часов.

Средства фонда капитального ремонта, формируемые в отношении каждого многоквартирного дома разрешено использовать в соответствии с условиями ст. 174 ЖК РФ и на цели открытия и ведения специального счета они не могут быть израсходованы. В случае, если собственниками помещений в многоквартирном доме определена кредитная организация для открытия специального счета с платными услугами по его обслуживанию и ведению, необходимо определить из каких именно источников будут использованы необходимые средства. Источник – это средства собственников, взимаемые путем дополнительных начислений в квитанции (сверх 6 руб. 20 коп.), либо иные не запрещенные законом источники (в некоторых домах имеются дополнительные доходы от предпринимательской деятельности).

Данный вопрос является рекомендуемым к рассмотрению, если в качестве кредитной организации для открытия специального счета общим собранием определен банк, не взимающий плату за такие услуги, вопрос может не рассматриваться на общем собрании.